Lokator nie płaci ? Sprawdź co możesz zrobić - wyjaśnia radca prawny Wojciech Stypułkowski

Pewne czynności zabezpieczające zapłatę czynszu można podjąć już na etapie zawierania umowy najmu. Warto zadbać by umowa była zgodna z obowiązującymi przepisami i w sposób szczegółowy regulowała warunki umowy (m. in. okres trwania umowy, wysokość i terminy płatności, obowiązki najemcy, informacje o możliwości wypowiedzenia itp.). Warto też rozważyć możliwość zawarcia okazjonalnej umowy najmu, która lepiej chroni prawa właściciela, aniżeli tradycyjna umowa najmu. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga wprawdzie specjalnego oświadczenia od przyszłego najemcy złożonego przed notariuszem i dodatkowych związanych z tym kosztów, jednakże znacznie przyspiesza eksmisję lokatora (co ma znaczenia dla właściciela lokalu).

Zaległego czynszu można się domagać już następnego dnia po upływie terminu zapłaty danej płatności. Konieczne jest wystosowanie do lokatora (dłużnika) wezwania do zapłaty i w przypadku braku reakcji na wezwanie, można kierować pozew o zapłatę do sądu. Warto pamiętać, że za zapłatę czynszu i innych opłat z głównym najemcą odpowiadają solidarnie stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

Eksmisja natomiast, musi być ona poprzedzona wypowiedzeniem umowy najmu. W przypadku braku zapłaty czynszu za trzy pełne okresy (np. miesiące), wynajmujący będzie musiał najpierw skierować do lokatora wezwanie do zapłaty zaległości, wyznaczając mu dodatkowy miesięczny termin na zapłatę oraz uprzedzić, że w przypadku braku zapłaty zamierza wypowiedzieć mu umowę. Dopiero po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu będzie można umowę wypowiedzieć, a po wypowiedzeniu możliwe będzie skierowanie do sądu pozwu o eksmisję, celem odzyskania lokalu od lokatora.

Po uzyskaniu prawomocnego wyroku nakazującego eksmisję, będzie można wszcząć egzekucję komorniczą, w wyniku której komornik doprowadzi do przymusowego opróżnienia lokalu i jego wydania w posiadanie właściciela. Proces odzyskiwania lokalu może jednak trwać miesiącami, a nawet latami i – w przypadku braku płatności przez byłego najemcę – będzie wiązał się dla wynajmującego z dalszymi stratami finansowymi. W takiej sytuacji wynajmujący może wystąpić przeciwko lokatorowi (dłużnikowi) z powództwem o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie (a nie czynszu – który jest świadczeniem płaconym na podstawie obowiązującej umowy najmu). Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu powinno odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel lokalu mógłby otrzymać z tytułu najmu na tzw. „wolnym rynku” – czynsz rynkowy. Odmienności w tym zakresie występują w odniesieniu do lokali mieszkalnych w przypadku osób uprawnionych do lokalu zamiennego lub socjalnego, gdzie wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie ustawa z art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów ogranicza do wysokości dotychczasowego czynszu umownego lub czynszu, jak za lokal socjalny wchodzący w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Obowiązek pokrycia różnicy pomiędzy wysokością odszkodowania, a czynszem rynkowym – do czasu dostarczenia lokalu socjalnego – obciąża gminę.

Odkryj Zamek Lipowiec w Babicach