18+

Treść tylko dla pełnoletnich

Kolejna strona może zawierać treści nieodpowiednie dla osób niepełnoletnich. Jeśli chcesz do niej dotrzeć, wybierz niżej odpowiedni przycisk!

Nasza Loteria NaM - pasek na kartach artykułów

Co lepiej zabezpieczy transakcję? Pytamy eksperta

Redakcja
Katarzyna Wal właścicielka  Biura AMBER Doradcy ds. Nieruchomości i Kredytów,
Katarzyna Wal właścicielka Biura AMBER Doradcy ds. Nieruchomości i Kredytów, fot. archiwum
Nieruchomości pod lupą. Jest zdecydowana różnica między zadatkiem a zaliczką. Dlatego w umowie przedwstępnej kupna lub sprzedaży nieruchomości należy wyraźnie zaznaczyć, o którą opcję chodzi.

Nasz ekspert, Katarzyna Wal właścicielka Biura AMBER Doradcy ds. Nieruchomości i Kredytów, wyjaśnia różnice między zadatkiem a zaliczką, radzi która z tych z opcji jest korzystniejsza

Czy zadatek i zaliczka zabezpieczają zarówno kupującego, jak i sprzedającego?

Zaliczka, w przeciwieństwie do zadatku, nie stanowi należytego zabezpieczenia wykonania umowy. Oznacza to, że w przypadku przekazania przez jednego z kontrahentów drugiemu świadczenia w postaci zaliczki, o ile nie dojdzie do zrealizowania umowy, kwota ta zostanie zwrócona wręczającemu. Znajduje to potwierdzenie w przepisie stanowiącym, iż strona odstępująca od umowy wzajemnej zwraca drugiej stronie wszystko to, co otrzymała od niej na mocy umowy. W takiej sytuacji przysługuje również roszczenie odszkodowawcze. Jeśli więc stronie kupującej czy sprzedającej zależy na zagwarantowaniu wykonania zobowiązania przez kontrahenta, powinna zadbać o to, aby kwota wręczona przy zawarciu umowy stanowiła zadatek. W tym celu należy jednoznacznie wskazać, iż wpłacona kwota stanowi zadatek. W przeciwnym razie, wpłata interpretowana będzie jako zaliczka, stanowiąca jedynie część ceny należnej w zamian za wykonanie świadczenia umownego. Zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem, zadatek jest bezzwrotny, tzn. jeżeli z jakichś powodów klienci kupujący, którzy dali zadatek na konkretną nieruchomość, zrezygnują z jej kupna, to sprzedający ma prawo otrzymany zadatek zatrzymać. Podobna sytuacja jest wtedy, gdy to sprzedający zrezygnuje ze sprzedaży swojej nieruchomości. Wówczas, jest zobowiązany zwrócić stronie kupującej zadatek i to w podwójnej wysokości. W związku z tym jedynie zadatek stanowi zabezpieczenie wykonania umowy. Zabezpiecza zarówno interesy kupującego, jak i sprzedającego. Natomiast zaliczka jest jedynie kwotą wpłaconą na poczet przyszłych należności i nie stanowi - jak zadatek - formy zabezpieczenia interesów stron umowy.

Czy są określone stawki zadatku/zaliczki?
Każda transakcja na rynku nieruchomości jest inna i wymaga indywidualnego podejścia. Najlepszym zabezpieczeniem transakcji kupna-sprzedaży na rynku nieruchomości jest odpowiednio sporządzona umowa, w której określona jest kwota wiążąca obie strony. Może to być zadatek bądź zaliczka. W żadnych aktach prawnych nie jest ujęta wysokość nominalna, jaka ma być wpłacona przy zawarciu umowy przedwstępnej. Zwyczajowo przyjęte jest, że strona kupująca wpłaca na rzecz strony sprzedającej około 10 procent wartości nieruchomości. Jednakże z rozlicznych publikacji wynika, że wysokość zadatku nie może być całkowicie dowolna, na przykład przewyższać wartości głównego świadczenia z umowy. Podczas kilkuletniej praktyki zawsze zachęcaliśmy klientów, aby wysokości zaliczki bądź zadatku oscylowały właśnie w tych granicach. Oczywiście jest to kwestia umowna, strony zawsze mogą umówić się na inną stawkę. Niemniej jednak powinna to być taka kwota, która odpowiednio zabezpieczy całą transakcję i da poczucie bezpieczeństwa zarówno jednej, jak i drugiej stronie. Zadatek bądź zaliczkę wpłaca się przy podpisywaniu przez strony umowy przedwstępnej. Kwoty, na jakie strony nie powinny się godzić, to takie, które w żaden sposób nie zabezpieczają transakcji. Przy zbyt niskiej kwocie istnieje ryzyko, że któraś ze stron wycofa się i odstąpi od transakcji. Zadatek ma silniejsze skutki prawne niż zaliczka, co daje zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu komfort i duże prawdopodobieństwo pomyślnej finalizacji transakcji.

Czy moment wręczenia zadatku jest ważny?[/b
Tak. Istotną kwestią jest moment wręczenia przedmiotu zadatku. Według art. 394 kodeksu cywilnego ma to nastąpić przy zawarciu umowy. Kwota zadatku może być dana zarówno przed, jak i po zawarciu umowy, z tym, że moment "wręczenia zadatku" musi być uregulowany przez strony w umowie. Zastrzeżenie zadatku w umowie staje się skuteczne dopiero z momentem wręczenia odpowiedniej sumy pieniężnej. Samo uzgodnienie w tym zakresie nie wystarczy. Należy pamiętać, że zadatek nie ma nic wspólnego ze szkodą, która miałaby powstać w związku z niewykonaniem umowy przez jedną ze stron. Ma on charakter autonomiczny i występuje w roli gwaranta wykonania umowy, który ma dyscyplinować strony do tego, aby dołożyły wszelkich starań do spełnienia powziętych zobowiązań.

Czy jest możliwe podpisanie umowy przedwstępnej bez zabezpieczenia finansowego?
Prawo w Polsce przewiduje również zawieranie umów przedwstępnych bez zabezpieczenia finansowego, czyli bez wpłacenia zadatku lub zaliczki, ale są to bardzo rzadkie przypadki. Taka umowa nie zabezpiecza należycie stron transakcji, gdyż nie została w niej zawarta kwota pieniężna, która wiąże obie strony.
W sytuacji wahań na rynku nieruchomości, czy innych nieprzewidzianych czynników, żadna ze stron nie będzie miała pewności co do wykonania transakcji.
Rozmawiała Danuta Strzelecka

ZALICZKA
po wykonaniu usługi zostaje wliczona w jej cenę,
jeśli umowa zostaje rozwiązana za zgodą obu stron, to zwracają one sobie wzajemne świadczenia, w tym także zaliczkę,
jeśli umowę rozwiąże strona biorąca zaliczkę, jest ona zobowiązana do zwrotu pobranej zaliczki.
jeśli umowę rozwiąże strona dająca zaliczkę może ona domagać się jej zwrotu.

ZADATEK
jeśli umowa zostaje rozwiązana za zgodą obu stron, to zwracają one sobie wzajemne świadczenia, w tym także zadatek,
jeśli umowa została wykonana prawidłowo, zadatek zostaje zaliczony w na poczet ceny,
jeśli umowa nie została wykonana, z uwagi na rezygnację strony, która zadatek dała, zadatek przepada na rzecz biorącego zadatek,
jeśli umowa nie została zrealizowana z przyczyn leżących po stronie biorącej zadatek, strona dająca zadatek może od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Codziennie rano najświeższe informacje, zdjęcia i video z Krakowa. Zapisz się do newslettera!**

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Jak działają oszuści - fałszywe SMS "od najbliższych"

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na olkusz.naszemiasto.pl Nasze Miasto